パペロト

こんにちは、パペロットです。

家を買っても、売らなければならなくなることはありえます。

そんな場合に備えて選ぶべき家は、ずばり「多くの人が欲しいと思うような物件」です。

特に都市部のマンションであれば、特に大切なのは「駅からの距離」です。「駅近」こそ正義！交通面で便利なマンションは、やっぱりいつも強いのです。

ところで駅近って徒歩何分から？

ところで「駅近」って何分からなのでしょうか？どうやら人によって定義が異なるようです。

一部で根強いのは、駅徒歩10分（800メートル）以内であれば駅近だ、という意見です。

ところがその一方で、最近では条件がぐっとシビアになってきているという意見も存在します。つまり10分なんて駅近でもなんでもない！という意見です。

私自身もそう感じます。駅徒歩10分以上になると結構遠いなあ、と感じます。9分と10分の間の差は大きいですよね。「9,980円！」がなーんか安く感じる例の効果でしょうか。

いずれにせよ、駅近と名乗るには、最低でも10分以内であることは必須条件でしょう。

とはいえ中古マンションの売れ筋を見る限りでは、駅近の概念は一般的に言われているよりも結構シビアです。バブル期や新築信仰が今よりはるかに強かった時代ならともかく、中古物件の流通も進み始めた昨今では駅から10分を切る物件を探すことはそれほど難しくなくなってきました。

それでも駅近は大事！となると問題は、「じゃあ何分からが本当に駅近と考えていいの？」ということですね。

駅徒歩7分で10分圏内物件の上位50%に入れる！

私は「7分」が分岐点だと感じています。

物件検索サイトでも7分が絞り込み項目として記載されている場合もありますが、物件の売れ筋を見て得た感覚的にも「7分以内」の物件と「8分以上」の物件とでは売れるまでのスピードがまるで異なる印象を持っています。

その理由は、物件の数、です。駅徒歩7分で、10分圏内物件の上位50%に入れるのです。

駅を中心として同心円を描いた時、1分から10分までの10のエリアに区切った場合、駅に近いエリアから順に面積が広くなります。仮に駅から10分以内であればどのエリアもマンションの密度が変わらないとした時に、単純計算で最も物件の件数が少ないのが徒歩1分のエリア、最も物件数が多いのが徒歩10分のエリアということになります。

仮にマンションの戸数密度を東京23区の中間的な数値である2000戸/キロ平米（参考ページ：http://1manken.hatenablog.com/entry/20100202）として計算してみると、次のようなグラフになります。

駅近となんとか呼べそうな10分以内の物件の中で、「駅徒歩7分」であれば上位50パーセントに入ることができます。

しかしたった1分遠いだけの「8分」の物件であれば下位50パーセントに入ってしまうことになります。物件を大量に見ている際、この「1分の差」を、マンション選びをしている人は敏感に察知しているのではないかと思っています。たかが1分の差ですが、上位グループに入るか下位グループに入るかの違いはとても大きいです。

さらに！「5分」を切ると上位25パーセントに入ることができます。

こうなるとなかなかの強みです。さらに「3分」を切ると上位10パーセントとなりますので、文句なしに駅近物件と言えるでしょう。

この数値は、私自身の実感とも一致します。

上位グループに入る「駅徒歩7分」が一つの重要な分岐点。可能なら上位25パーセントに入る「5分以内」が理想的です。当然いろいろな尺度の元で物件は選ばれるべきですが、「転売しやすいように他の人も欲しがりそうな物件を選ぶ」のであれば、できる限り駅から近い物件を選ぼうとする姿勢をキープすることを個人的にはお勧めいたします。

こんにちは、パペロットです。

ルーフバルコニー、いいですよね。役に立たないかもしれなくても欲しくなってしまう、魅力たっぷりの設備です。

こういった付加価値のある設備を持つマンションは、強いです。似たような物件でも、魅力的な付加価値をもつ設備があるだけで、売れ行きが大きく変わります。中古マンションの買い手としても、そのような物件は転売しやすい可能性が高いため、安心して購入できるメリットがあります。

マンションの付加価値といっても様々な種類がありますが、特に私はルーフバルコニーに魅力を感じます。

略して「ルーバル」と呼ばれることもあるこのルーフバルコニーですが、特に日照権の問題でマンションの中上層階あたりが段を作るように削られている「段々マンション」でよく見られます。下の階の部屋の屋上に当たる部分を大きめのバルコニーとして使えるというものですね。これがあるだけで、体感としては物件価値を駅徒歩3分程度近い物件と張り合うくらいに引き上げる効果があると私は考えています。

駅徒歩何分が売れ筋？「7分以内」が分岐点か

私が過去に一度申し込みをして、条件が折り合わなかったので結局購入には至らなかった物件があるのですが、それがまさにルーフバルコニー付きの中古マンションでした。駅からの距離は8分程度とそれほど駅近という感じではなかったものの、ルーフバルコニー付きなら転売しやすいはずだと考えて申し込みを行いました。事実、私が申し込みを入れた日が内覧開始初日でしたが、その日のうちに4組が内覧し、しかも同日中に私を含め2組が申し込みを行いました。私たちの方が一歩早い申し込みでしたが、交渉の中で辞退した結果、おそらく2組目に申し込んでいた一家が購入に至ったらしく、翌週には物件情報は検索サイト等から消えていました。つまり内覧開始初日で即完売、ということです。

ルーフバルコニーが売りやすいのはなぜ？

なぜルーフバルコニーつき物件は人気が出るのでしょうか？その理由は「見た目のわかりやすさ」と「希少性」にあると考えています。

一口に付加価値といっても、見ただけで魅力が伝わるものとそうでないものとがあります。ルーフバルコニーは「見てすぐにその魅力が伝わる付加価値」のとてもわかりやすい例のひとつです。

都市部のマンションに共通する課題は、「広さ」、「日当たり」、「眺望」です。その全てにメリットがあるのがルーフバルコニーです。ルーフバルコニーはたいていの場合は倉庫を置いたりすることはできませんが、それでもテーブルと椅子を置いてゆっくりしたり、あるいはもっと現実的に洗濯物干しスペースとして使ってみたりと、マンションの広さの問題を補うのにたいへん有効です。ルーフバルコニーがある方角としては北向きが多いですが、それでもその一部はしっかりと日が当たることが多いです。加えて、ルーフバルコニーがあるために、仮に近くに建物があったとしても圧迫感はありませんし、ルーフバルコニーからの眺めがそもそも良いケースもたくさんあります。つまり、広さ、日当たり、眺望の問題を一気にカバーしてくれるのです。そして何より重要なのが、ルーフバルコニーの良さは、一目見ただけでどんな人にでも伝わる、ということです。それが天気の良い日だったりすればなおさらです。

正直なところ日常生活を送る上では、洗濯物が乾きやすいことと見晴らしが良くなることを除けば、ルーフバルコニーはそれほど役に立つものではないでしょう。夏は蒸し暑く、冬は寒いので、毎日外でおいしいコーヒーを・・・というわけにもいきません。気候が良い春や秋も、人によっては花粉症の季節です。できれば中に閉じこもって暮らしたい人も多いはずです。それでも、誰にでもわかりやすい魅力的な付加価値を持っている、というその一点だけで特に売りやすさの面でルーフバルコニーは高い価値を持つのです。

その上ルーフバルコニーは希少性も備えています。真四角のマンションでは、最上階以外では一般的にはそれほど広いバルコニーは手に入れられません。いわゆる段々マンションの一部の部屋にしかつけられないものです。つまり絶対数が少ないのです。その一方で、ルーフバルコニーに対する需要は少なくありません。供給を需要が上回れば当然それはその物件の売れ行きにポジティブな影響を与えることになります。

スーモで検索したところ、東京都内の中古マンションでルーフバルコニーつきの物件は、記事作成時現在で22,448件中、たったの605件しかありません！およそ2.7パーセントです。

魅力的であり、なおかつ数が少ないとなれば、パワフルな売りポイントになるのは当然です。

なにしろ全体の数パーセントしかないものですから、ルーフバルコニーつきのマンションは滅多に出てくるではありませんので、ルーバルつきピンポイントで狙うことは個人的にはオススメしません。しかし、たまたま出てきた物件にルーフバルコニーがついているとしたら、そしてその物件がよほど悪い条件のものでないとしたら、のんびりしていると他の誰かが買ってしまう可能性はかなり高いのではないかと思います。